Mieszkania na sprzedaż Warszawa Bielany – najważniejsze informacje na start
Szukasz mieszkania na sprzedaż w jednej z najbardziej zielonych dzielnic Warszawy? Na warszawskich Bielanach aktualnie znajdziesz około 466–520 aktywnych ofert mieszkań, z cenami wahającymi się od 409 000 zł za kompaktowe kawalerki po nawet 6 500 000 zł za przestronne lokale mieszkalne o powierzchni przekraczającej 220 m². To dzielnica, która przyciąga zarówno młodych profesjonalistów, jak i rodziny szukające spokoju w otulinie natury.
Średnia cena za metr kwadratowy na Bielanach w styczniu 2026 roku wynosi około 13 427 zł na rynku wtórnego, podczas gdy rynek pierwotny oferuje nowe mieszkania w cenie średnio 20 392 zł/m². To nadal korzystniej niż w centralnych dzielnicach Warszawy, gdzie stawki przekraczają 25 000 zł za metr kwadratowy.
Na rynku dostępne są mieszkania o zróżnicowanych metrażach:
- Kawalerki – od 27 do 35 m²
- Mieszkania 2 pokojowe – od 38 do 50 m²
- Mieszkania 3 pokojowe – od 55 do 70 m²
- Mieszkania 4-pokojowe i większe – od 75 m² do ponad 170 m²
Znajdziesz tu lokale w budynkach z lat 60., blokach z wielkiej płyty, jak i w nowoczesnych inwestycjach z lat 2022–2026. W tym artykule porównamy konkretne osiedla – Stare Bielany, Chomiczówkę, Piaski, Wawrzyszew, Młociny i osiedle Marymont Ruda – oraz podpowiemy, czy lepszy dla Ciebie będzie rynek pierwotny czy wtórny.
Czym wyróżniają się mieszkania na sprzedaż na warszawskich Bielanach?
Warszawa Bielany to północna dzielnica zajmująca około 6% powierzchni stolicy, zamieszkana przez ponad 130 tysięcy mieszkańców. To, co wyróżnia tę lokalizację spośród innych, to przede wszystkim dostęp do terenów zielonych – stanowią one blisko 28% powierzchni dzielnicy. Lasek Bielański, Kępa Potocka oraz bliskość Kampinoskiego Parku Narodowego sprawiają, że mieszkańcy mogą codziennie cieszyć się świeżym powietrzem bez wyjazdu za miasto.
Zabudowa na zielonych Bielanach tworzy fascynującą mozaikę architektoniczną. Znajdziesz tu:
- Historyczne kamienice z lat 30.–50. – okolice ul. Żeromskiego i Placu Konfederacji
- Bloki z wielkiej płyty z lat 70.–80. – Chomiczówka, Piaski, Wawrzyszew
- Nowoczesne osiedla deweloperskie po 2015 roku – inwestycje przy ul. Josepha Conrada, Sokratesa, Kasprowicza
Nowe inwestycje na Bielanach oferują mieszkania gotowe do zamieszkania w podwyższonym standardzie. Deweloperzy projektują lokale z myślą o współczesnych potrzebach – balkony, loggie, tarasy, ogródki na wysokim parterze, miejsca w garażach podziemnych, komórki lokatorskie, a nawet stacje ładowania aut elektrycznych. Część inwestycji ukończonych po 2023 roku wyposażona jest w systemy smart home umożliwiające zdalne zarządzanie ogrzewaniem, oświetleniem i roletami.
Jakie mieszkania można kupić na Bielanach? Metraże, rozkłady, typy zabudowy
Oferty mieszkań na Bielanach pokrywają praktycznie każdą potrzebę – od kompaktowych kawalerek dla singli po przestronne lokale dla wielopokoleniowych rodzin. Oto zestawienie najpopularniejszych typów:
- Kawalerki (27–35 m²) – 59 aktywnych ofert ze średnią ceną 658 538 zł
- Mieszkania 2 pokoje (38–50 m²) – 170 ofert ze średnią ceną 742 713 zł
- Mieszkania 3 pokoje (55–70 m²) – 162 oferty ze średnią ceną 979 539 zł
- Lokale 4-pokojowe i większe (75–150+ m²) – w tym dwupoziomowych mieszkań dla rodzin potrzebujących dodatkową przestrzeń
Na rynku pierwotnym (dane z IV kwartału 2025) dostępnych jest około 250–270 nowych lokali w kilkunastu inwestycjach. Powierzchnię mieszkania składa się tu od około 27 do 180 m², z różnorodnością rozkładów – od kawalerek z aneksem kuchennym po rozbudowane apartamenty.
Rynek wtórny dominuje pod względem liczby ofert – to ponad 466 aktywnych ogłoszeń. Znajdziesz tu:
- Bloki z lat 60.–80. w okolicach ul. Broniewskiego, Reymonta, Klaudyny
- Niską zabudowę i kamienice na Starych Bielanach
- Nowsze budynki z lat 2000–2015 przy stacjach metra
Standardy wykończenia na rynku wtórnym są bardzo zróżnicowane. Część lokali wymaga generalnego remontu, inne przeszły częściowe modernizacje (wymiana instalacji, okien, łazienek), a niektóre to mieszkania pięknie wyremontowanego standardu, gotowe do natychmiastowego wprowadzenia.
Mieszkania 2-, 3- i 4‑pokojowe na Bielanach – dla kogo i w jakiej cenie?
Pokojowe mieszkanie na Bielanach to najczęściej poszukiwana opcja przez kupujących. Przyjrzyjmy się trzem najpopularniejszym konfiguracjom.
Mieszkania dwupokojowe o metrażu 40–50 m² to doskonała lokalizacja dla singli, par bez dzieci oraz inwestorów szukających lokalu pod wynajem. Aktualnie mieszkanie 2 pokojowe w zadbanych blokach przy metrze Słodowiec lub na Starych Bielanach kosztuje 750 000–900 000 zł. Średnia cena za metr kwadratowy w starszych blokach z lat 70. oscyluje wokół 16 000–18 000 zł. To rozkładowe mieszkanie sprawdzi się idealnie jako nieruchomość pod wynajem dla studentów UKSW czy pracowników biur w centrum – sprawną komunikację zapewnia metro.
Mieszkania trzypokojowe o metrażu 55–70 m² wybierają najczęściej młode rodziny z jednym lub dwojgiem dzieci. Przykładowa oferta po generalnym remoncie na Piaskach – około 58 m² przy ul. Władysława Broniewskiego, po wymianie instalacji – to wydatek rzędu 900 000–1 000 000 zł, czyli ponad 16 000 zł/m². Takie lokale oferują osobne pokoje dla dzieci, przestrzeń do pracy zdalnej i wygodny metraż na codzienne funkcjonowanie.
Mieszkania czteropokojowe i większe (75–110 m²) to wybór rodzin wielodzietnych oraz osób potrzebujących gabinetu czy pokoju gościnnego. Ceny w nowszych budynkach przy metrze przekraczają 1,3–1,8 mln zł. Bardziej przystępne stawki znajdziesz w blokach z lat 80. na Chomiczówce, gdzie można liczyć na mieszkanie o powierzchni około 80 m² w cenie poniżej 1,1 mln zł.
Rynek pierwotny i wtórny na Bielanach – porównanie ofert
Na Bielanach przy ul. głównych arteriach i w pobliżu metra rozwijają się zarówno nowe inwestycje, jak i dynamiczny rynek wtórnego obrotu. Oto porównanie obu segmentów:
| Kryterium | Rynek pierwotny | Rynek wtórny |
|---|---|---|
| Liczba ofert (IV kw. 2025) | ok. 250–300 | ok. 220–250 |
| Średnia cena za m² | 20 392 zł | 13 427–17 074 zł |
| Najtańsza oferta | od 570 002 zł | od 409 000 zł |
| Rok budowy | 2022–2027 | lata 60.–2015 |
| Czas do zamieszkania | 12–24 miesiące | natychmiast |
Rynek pierwotny – nowe inwestycje powstają przy ul. Josepha Conrada, Sokratesa, w okolicach metra Młociny. Deweloperzy oferują całkowicie nowego mieszkania z gwarancją, energooszczędnymi rozwiązaniami i możliwością wyboru rozkładu oraz miejsca postojowego. Terminy odbiorów przypadają na lata 2025–2027.
Rynek wtórny – to rozkładowe lokale blisko metra (Stare Bielany, Słodowiec, Marymont, Wawrzyszew, Młociny). Wiele budynków posiada windę, choć w starszych blokach trzeba się liczyć z jej brakiem. Zaletą jest możliwość szybkiego zakupu, negocjacji ceny i obejrzenia nieruchomości w rzeczywistym stanie.
Dla kogo rynek pierwotny?
- Osoby planujące zakup z wyprzedzeniem (1–2 lata)
- Kupujący wymagający nowego standardu i gwarancji deweloperskiej
- Ci, którzy chcą wybrać miejsce postojowe i komórkę lokatorską
Dla kogo rynek wtórny?
- Osoby potrzebujące szybkiej przeprowadzki
- Kupujący z ograniczonym budżetem
- Ci, którzy wolą mieszkania gotowe do zamieszkania lub widzą potencjał w remoncie
Najpopularniejsze osiedla i lokalizacje: Stare Bielany, Chomiczówka, Wawrzyszew, Młociny
Bielany Warszawa to mozaika osiedli o odmiennym charakterze – każde oferuje inny styl życia, typ zabudowy i przedział cenowy. Przedstawiam unikalną ofertę domów i mieszkań w najpopularniejszych rejonach.
Stare Bielany i Marymont-Ruda
To najbardziej prestiżowa część dzielnicy. Nieruchomość znajduje się tu często w niskiej zabudowie – kamienicach i blokach z lat 30.–70. Bliskość Lasku Bielańskiego, AWF i UKSW sprawia, że ceny należą do najwyższych – często przekraczają 20 000 zł/m². W rejonie ulic Jarzębskiego, Kleczewskiej i Klaudyny lokal znajduje się w cichej, kameralnej okolicy. Średni czas sprzedaży to 103 dni, co świadczy o selektywnym popycie na tę rzadka oferta.
Chomiczówka i Piaski
Dominują tu bloki z wielkiej płyty z lat 70.–80. Infrastruktura jest doskonale rozwinięta – szkoły, przedszkola, sklepy, ośrodki sportowo rekreacyjne. Znajdziesz liczne oferty mieszkań 2–3 pokojowych w przedziale 50–65 m² w cenach znacznie niższych niż przy metrze. To kameralne osiedle idealne dla rodzin szukających przestrzeni za rozsądną cenę.
Wawrzyszew i Huta
Zabudowa blokowa miesza się tu z nowszymi osiedlami z lat 2000+. Bliskość stacji metra Wawrzyszew zapewnia łatwy dostęp do centrum. Dużo zieleni i terenów spacerowych przyciąga rodziny. Mieszkania rodzinne 3–4 pokojowe często wyposażone są w balkony i loggie. To wyjątkową ofertę zakupu dla osób ceniących równowagę między miejskim życiem a spokojem.
Młociny
Rejon intensywnego rozwoju po 2010 roku. Centrum handlowe Galeria Młociny i węzeł przesiadkowy tworzą serce okolicy. Nowe inwestycje deweloperskie powstają w promieniu kilku minut od metra Młociny. To atrakcyjna inwestycja dla kupujących pod wynajem – studenci i pracownicy korporacji chętnie wynajmują nowoczesne mieszkanie w tej lokalizacji. Biura nieruchomości odnotowują tu stabilny popyt na najem długoterminowego.
Komunikacja, tereny zielone i infrastruktura – życie na Bielanach w praktyce
Bielany to dzielnica, która jest jednocześnie doskonale skomunikowana z centrum Warszawy i zanurzona w zieleni. To połączenie sprawia, że mieszkańcy nie muszą wybierać między wygodą a jakością życia.
Komunikacja miejska
Sieć transportowa zapewnia sprawną komunikację z każdą częścią miasta:
- Metro linia M1 – 4 stacje na terenie dzielnicy: Marymont, Słodowiec, Stare Bielany, Wawrzyszew (Młociny w bezpośrednim sąsiedztwie)
- Tramwaje – linie kursujące wzdłuż ul. Marymonckiej i Broniewskiego
- Autobusy – połączenia do centrum i sąsiednich dzielnic
- Czas dojazdu do Śródmieścia – 20–30 minut metrem
Tereny zielone
Bielany należą do najbardziej zielonych dzielnic Warszawy z ponad 30 km ścieżek rowerowych. Mieszkańcy mogą korzystać z:
- Lasek Bielański – rezerwat przyrody z unikalnymi gatunkami drzew
- Park Kępa Potocka – idealne miejsce na spacery i pikniki
- Park Olszyna – tereny rekreacyjne dla rodzin
- Tereny nadwiślańskie – ścieżki rowerowe i biegowe
- Bliskość Kampinoskiego Parku Narodowego – dla miłośników dłuższych wycieczek
Infrastruktura rodzinna
Dzielnica oferuje liczne udogodnienia dla codziennego życia:
- Przedszkola i szkoły w okolicach ul. Reymonta, Conrada, Kasprowicza
- Uczelnie wyższe – AWF i UKSW
- Przychodnie zdrowia i szpitale
- Ośrodki sportowo-rekreacyjne, baseny, siłownie plenerowe
- Galeria Młociny – zakupy, rozrywka, gastronomia
W budynku posadowionym w dobrej lokalizacji – blisko metra, parku i szkół – ceny są wyższe, ale codzienna wygoda rekompensuje tę inwestycję. Część ofert dotyczy lokali w zabudowie bliźniaczej w rejonie Wólka Węglowa, gdzie można liczyć na większą prywatność i własny ogródek.
Podsumowanie – czy warto kupić mieszkanie na Bielanach?
Sprzedaż warszawa bielany to segment rynku, który oferuje wyjątkowe połączenie przystępnych cen (w porównaniu do centrum), doskonałej komunikacji i dostępu do terenów zielonych. Niezależnie od tego, czy szukasz kawalerki na start, nowoczesnego mieszkania dla rodziny, czy lokalu pod wynajem – znajdziesz tu odpowiednią ofertę.
Najważniejsze liczby:
| Parametr | Wartość |
|---|---|
| Liczba aktywnych ofert | 466–520 |
| Średnia cena m² (rynek wtórny) | 13 427–17 074 zł |
| Średnia cena m² (rynek pierwotny) | 20 392 zł |
| Prognozowana cena m² (koniec 2026) | 15 389–16 774 zł |
| Liczba pokoi (najczęstsze oferty) | 2 pokoje, 3 pokoje |
Rok budowy, lokalizacja względem metra i stan techniczny to kluczowe czynniki wpływające na cenę. Zanim podejmiesz decyzję, odwiedź kilka osiedli osobiście – poczuj atmosferę Starych Bielan, sprawdź infrastrukturę Chomiczówki i zobacz dynamicznie rozwijające się Młociny.
Mieszkania na sprzedaż Warszawa Bielany to nie tylko transakcja – to wybór stylu życia. Jeśli cenisz spokój, zieleń i jednocześnie zależy Ci na sprawnej komunikacji z centrum, ta dzielnica może być dla Ciebie idealnym wyborem. Skontaktuj się z lokalnym biurem nieruchomości lub przejrzyj aktualne oferty online, aby znaleźć swoje wymarzone miejsce do zamieszkania.