Jednym z wyznaczników atrakcyjności kredytu hipotecznego jest możliwość jego wcześniejszej spłaty. Bez dodatkowych opłat i prowizji. Dziś wyjaśnię, jak do tej kwestii podchodzi bank PKO SA i inne duże banki udzielające kredytów hipotecznych. Jako Doradca kredytowy, odpowiem również na najczęściej zadawane przez moich klientów pytania.
Kilka miesięcy temu moje biuro odwiedził pan Marek. Mężczyzna rozważał zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup mieszkania przeznaczonego pod wynajem. Mężczyzna był już właścicielem nieruchomości, którą w ciągu najbliższego roku planował sprzedać. Pozyskane z tego tytułu środki chciał przeznaczyć na spłatę nowego kredytu. Kluczową dla niego kwestią był więc wybór takiego banku, który pozwala spłacić kredyt w dowolnym momencie, nie naliczając przy tym dodatkowych opłat. Czy jest to w ogóle możliwe?
Jak najbardziej! Na wstępie wyjaśnię jednak, czym jest przedterminowa spłata kredytu hipotecznego i jakie zapisy prawne regulują obecnie kwestie towarzyszących jej opłat.
Agencja nieruchomości Warszawa Bielany
Czym jest przedterminowa spłata kredytu?
Przedterminowa, (czyli wcześniejsza) spłata kredytu to nic innego jak całościowa lub częściowa spłata zobowiązania przed pierwotnym terminem, figurującym w umowie kredytowej.
Wcześniejsza spłata kwoty kredytu – całościowa lub częściowa
Kredytobiorca, który chce skrócić okres spłaty kredytu hipotecznego, może zrobić to na dwa sposoby: nadpłacając ratę lub jednorazowo wpłacając do banku całą pozostałą do spłaty kwotę.
Nadpłacanie raty polega na comiesięcznym przelewaniu do banku kwoty wyższej, niż wynika to z umowy kredytowej i harmonogramu spłat. Dzięki takiemu rozwiązaniu możesz skrócić okres kredytowania (wyższa rata sprawi, że spłacisz zobowiązanie szybciej) lub zmniejszyć wysokość raty bez zmiany terminu spłaty.
Całkowita wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego polega na jednorazowym przelaniu na konto banku całej pozostałej do spłaty kwoty. Jeśli zdecydujesz się na taki ruch, bank może obciążyć Cię jednak dodatkowymi kosztami. Ile wynoszą?
Wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego
Przed wprowadzeniem w życie Ustawy o kredycie hipotecznym (miało to miejsce 22 lipca 2017 roku) banki dowolnie kształtowały wysokość prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Mogły także samodzielnie decydować, w jakim okresie od zaciągnięcia zobowiązania kredytobiorca może spłacić pozostałą kwotę. Nowe prawo ucięło jednak bankową samowolkę, wprowadzając kilka kluczowych dla kredytobiorców regulacji.
Zgodnie z nowym prawem banki, oferujące kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej mogą stosować prowizję za przedterminową spłatę maksymalnie przez 3 lata od rozpoczęcia spłaty kredytu. Po upływie tego okresu kredyt hipoteczny w każdym banku można spłacić wcześniej bez żadnej prowizji.
Prawo określa także maksymalną wysokość takiej prowizji. Zgodnie z ustawą może ona wynosić nie więcej niż 3% wartości spłaconej kwoty. Nie może być jednak wyższa niż kwota odsetek naliczonych od spłacanej kwoty w okresie roku od momentu realnej spłaty.
Ważne: powyższe zasady obowiązują wyłącznie dla kredytów hipotecznych zaciągniętych po wejściu w życie Ustawy o kredycie hipotecznym, czyli przed 22 lipca 2017 r. Jeśli do podpisania umowy doszło wcześniej, zastosowanie mają zapisy figurujące w umowach. Aby sprawdzić, ile zapłacisz za wcześniejszą spłatę, należy je przeanalizować.
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – oferty największych banków
Sprawdźmy, jak do kwestii wcześniejszej spłaty podchodzą największe banki na rynku. Pod lupę weźmiemy kredyt hipoteczny w bank PEKAO SA, PKO BP, mBanku, Banku Millennium, BZ WBK, ING BŚ, BGŻ BNP Paribas i Alior Banku. Które oferty okażą się najkorzystniejsze dla pożyczkobiorców?
Wcześniejsza spłata w banku Pekao SA
Pekao bank jest jednym z najchętniej wybieranych przez osoby marzące o własnym M. Zaciągając kredyt w Bank Pekao SA, sfinansujesz nawet 90% wartości nieruchomości, będziesz mógł skorzystać z wakacji kredytowych (łącznie nawet na 12 miesięcy) i uproszczonej wyceny nieruchomości dla kredytu do 300 tys. zł.
Ważne: Bank pekao to jeden z niewielu kredytodawców, którzy pobierają maksymalny dozwolony prawem koszt prowizji za wcześniejszą spłatę. Jej wysokość wynosi 3% wartości spłaconej kwoty. Jeśli planujesz zaciągnięcie kredytu hipotecznego i prawdopodobne jest, że zdołasz go spłacić w trzy lata, kredyt w tym banku nie będzie najlepszym wyborem. Pamiętaj również, że aby spłacić przed terminem kredyt hipoteczny w Pekao Bank, co najmniej 7 dni wcześniej pisemnie poinformuj go o swoim zamiarze.
Spłata kredytu przed terminem w banku PKO BP
PKO BP oferuje kredyt hipoteczny Własny Dom. Pozyskane z niego pieniądze możesz przeznaczyć m.in. na budowę, kupno lub remont domu, zakup mieszkania na rynku wtórnym lub pierwotnym, wykończenie i wyposażenie własnego M czy nabycie spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Kredytodawca finansuje nawet 90% wartości nieruchomości, zapewnia wakacje kredytowe i możliwość obniżenia marży (po spełnieniu określonych kryteriów).
Ważne: za wcześniejszą spłatę w PKO BP nie zapłacisz ani złotówki, niezależnie od okresu, w jakim go spłacisz. Kredyt w tym banku będzie więc dobrym wyborem dla osób, które rozważają zwrot pieniędzy w trzy lata.
Spłata kredytu przed terminem w mBanku
Dużą popularnością wśród moich klientów cieszę się także kredyty hipoteczne w mBanku. MBank oferuje finansowanie na zakup mieszkania lub domu, budowę domu, remont, wykończenie i zakup działki. Dzięki okresowym promocjom kredytobiorcy mogą zaciągnąć zobowiązanie na naprawdę korzystnych warunkach.
Ważne: jeśli zechcesz spłacić kredyt w mBanku w ciągu trzech lat, zapłacisz prowizję. Jej wartość wynosi 2% kwoty kapitału pozostałego do spłaty.
Spłata kredytu przed terminem w Banku Millennium
Bank Millennium oferuje kredyt hipoteczny na zakup mieszkania na rynku pierwotnym lub wtórnym, budowę lub rozbudowę domu, remont lub modernizację, a nawet refinansowanie kredytu mieszkaniowego. Kredytodawca finansuje do 90% wartości nieruchomości, oferuje wakacje kredytowe, a dla aktywnych klientów – marże niższe nawet o 0,5%.
Ważne: Klienci, którzy sięgną po finansowanie w Banku Millennium, nie zapłacą prowizji za wcześniejszą spłatę, nawet jeśli zwrócą pieniądze w trzy lata. Zasadność podpisania umowy z Millennium jest więc bardzo wysoka.
Spłata kredytu przed terminem w Santander Bank Polska
Santander Bank Polska oferuje finansowanie na zakup mieszkania (na rynku pierwotnym lub wtórnym), budowę domu lub inny cel (np. na spłatę finansowania w innym banku, remont nieruchomości lub dodatkowo na cel dowolny). Korzystając z usług Santander, pożyczysz kwotę równą 90% wartości nieruchomości.
Ważne: Santander nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę finansowania. Nawet jeśli będzie to miało miejsce w ciągu trzech lat od momentu rozpoczęcia spłaty.
Spłata kredytu przed terminem w ING
ING proponuje kredytobiorcom indywidualne warunki kredytowania: finansowanie do 80% wartości nieruchomości, nawet 35 lat na spłatę, możliwość spłaty w ratach równych lub malejących, oprocentowanie zmienne lub stałe przez 5 lat. Bank oferuje także ubezpieczenie, które zapewni nie tylko pełne bezpieczeństwo, ale również lepsze warunki cenowe.
Ważne: ING nie pobiera opłat za wcześniejszą spłatę i nadpłatę kredytu, niezależnie od okresu, w którym zwrócą środki. Bank ten będzie więc świetnym wyborem dla osób, które rozważają wcześniejszą spłatę zobowiązania w trzy lata.
Spłata kredytu przed terminem w BNP Paribas
BNP Paribas oferuje tani kredyt z niską marżą. Jego minimalna kwota wynosi 50 000 zł. Sięgając po finansowanie w BGŻ, będziesz miał możliwość łączenia celów kredytowania i skorzystania z karencji w spłacie. Otrzymasz również nawet do 15% kwoty kredytu na dowolny cel. Bank daje możliwość wyboru dodatkowych produktów. Jest to przede wszystkim ubezpieczenie w zróżnicowanych wariantach.
Ważne: bank BNP Paribas pobiera prowizję od spłaty kredytu przed terminem. Jej wysokość wynosi 1% pozostałej do spłaty kwoty. Czasem zdarza się, że bank rezygnuje z prowizji (zależy to od wybranego wariantu kredytu, dodatkowych produktów i innych opłat).
Spłata kredytu przed terminem w Alior Banku
AliorBank oferuje kredyt Megahipotka z możliwością wyboru waluty, zawieszenia spłaty do 6 miesięcy w roku (łącznie nawet na 5 lat) i szerokim zakresem celów kredytowania. Korzystając z usług Alior Banku, możesz zaciągną finansowanie u na podstawie dochodów uzyskanych za granicą.
Ważne: Alior Bank nalicza prowizję za wcześniejszą spłatą kredytu. Jej wysokość wynosi 2,5% od kwoty przedterminowej spłaty, min. 100 zł (przed upływem 3 lat od daty wypłaty kredytu). Opłata nie dotyczy produktów kredytowych objętych ustawą o kredycie konsumenckim.
Przedterminowy zwrot kredytu – najważniejsze zalety
To, czy przedterminowa spłata kredytu okaże się trafnym rozwiązaniem, zależy przede wszystkim od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy oraz warunków finansowych wcześniejszego zwrotu środków. Zwrot zobowiązania przed terminem ma z całą pewnością wiele unikalnych zalet, o których warto wspomnieć. Należą do nich:
- eliminacja wieloletniego zobowiązania finansowego obciążającego portfel. Mimo że kredyty hipoteczne są dziś bardzo tanie, zaciągając kredyt w banku spłacamy nie tylko kapitał, ale również odsetki. Dzięki przedterminowej spłacie zobowiązania oszczędzisz kilka, kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych;
- poprawa kondycji psychicznej. Konieczność comiesięcznego odprowadzania do banku pokaźnej kwoty może przytłoczyć. Zwłaszcza osoby, które nie mają oszczędności, a ich budżet jest bardzo napięty. Zwracając pieniądze przed terminem, zdejmiesz ze swoich barków przykry obowiązek i… odetchniesz z ulgą;
- możliwość rezygnacji z innych produktów bankowych takich jak ubezpieczenie czy karta kredytowa. Koszt ich miesięcznej, choć często zupełnie niezauważany przed kredytobiorcę może być naprawdę wysoki;
- poprawa zdolności kredytowej. Wyliczając zdolność kredytową, banki biorą pod uwagę nie tylko wysokość zarobków i zobowiązań finansowych, ale również raty spłacanych pożyczek i kredytów. Przedterminowy zwrot środków przełoży się więc na poprawę zdolności do spłaty i zwiększy szanse na otrzymanie kolejnych produktów kredytowych;
- poprawa historii kredytowej w BIK-u. Jeśli spłaciłeś kredyt przed terminem, bank przekażę taką informację do Biura Informacji Kredytowej. Wpłynie ona pozytywnie na Twoją historię kredytową i poprawi obraz w oczach banków;
- zwolnienie zabezpieczenia poprzez wykreślenie banku z hipoteki. Nieruchomość, którą spłacałeś stanie się wyłącznie Twoją własnością. Od momentu spłaty kredytu będzie mogla więc posłużyć jako zabezpieczenie pożyczki hipotecznej czy kredytowego produktu mieszkaniowego.
Wcześniejsza spłata kredytu – najczęściej zadawane pytania
- W jaki sposób spłacić kredyt przed terminem?
Aby umożliwić kredytobiorcy wcześniejszą spłatę zobowiązania, większość banków będzie wymagać pisemnej dyspozycji. W zależności od banku zasady przedterminowej spłaty kredytu hipotecznego mogą jednak nieznacznie się różnić. Aby sprawdzić, co musisz zrobić, aby spłacić zobowiązanie przed czasem, należy przede wszystkim zajrzeć do umowy kredytowej. Znajdziesz w niej wszystkie niezbędne informacje. Alternatywnym rozwiązaniem jest kontakt telefoniczny z bankiem.
- Dlaczego niektóre banki naliczają prowizje za wcześniejszą spłatę?
Banki zarabiają przede wszystkim na odsetkach od kredytu. Mówiąc w sporym uproszczeniu – jeśli kredytobiorca będzie spłacał kredyt hipoteczny przez 30 lat, bank zarobi na nim zdecydowanie więcej niż, jeśli spłacałby go przez lat 5. Poprzez prowizję za przedterminową spłatę banki rekompensują sobie zmniejszone wpływy. Celem dodatkowej opłaty jest też często zniechęcenie klienta do wcześniejszej spłaty.
- Nie wiem, ile zapłacę za wcześniejszą spłatę. Jak mogę to ustalić?
Zgodnie z prawem, prowizja za wcześniejszą spłatę może wynosić nie więcej niż 3% wartości spłaconej kwoty. Wysokość opłat za wcześniejszy zwrot środków zależy przede wszystkim od wartości kredytu. Jeśli nie chcesz wykonywać kalkulacji samodzielnie, należy wystąpić do banku z wnioskiem o udzielenie informacji o na temat opłat związanych z szybszą spłatą. Obowiązkiem kredytodawcy jest udzielenie odpowiedzi w ciągu 7 dni.
- Czy warto spłacić kredyt hipoteczny przed terminem?
Kredyty hipoteczne są obecnie stosunkowo niedrogie. Wcześniejsza spłata pozwala jednak zrzucić z ramion psychiczny balast, związany z wieloletnim zobowiązaniem względem banku. Decyzja o spłacie kredytu przed terminem powinna więc być podyktowana indywidualną sytuacją kredytobiorcy oraz oczywiście warunkami przedterminowej spłaty. Jeśli za wcześniejszą spłatę finansowania bank naliczy wysoką prowizję, lepszym rozwiązaniem może się okazać przeczekanie problematycznego okresu (36 miesięcy od rozpoczęcia spłaty).
- Chcę spłacić wcześniej kredyt hipoteczny. Co z kosztami ubezpieczenia?
Jeśli zdecydujesz się spłacić kredyt przed terminem, możesz wymagać od banku, aby zwrócił Ci proporcjonalną część kosztów ubezpieczeń, które wykupiłeś – ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, ubezpieczenia na życie czy ubezpieczenia nieruchomości.
Szukasz najlepszego kredytu z darmową wcześniejszą spłatą? Pomogę Ci go znaleźć!
Skorzystaj z oferty doradcy kredytowego z Warszawy. Mam u siebie oferty aż 16 banków. Dzięki temu bez problemu znajdziemy tę, która najlepiej spełni Twoje oczekiwania. Pamiętaj – nie musisz się obawiać, że koszt moich usług przerośnie Twoje możliwości finansowe. Konsultacja ze mną jest dla Ciebie zupełnie darmowe. Bz względu na to, czy skorzystasz z moich usług, czy też nie i niezależnie od tego, czy dojdzie do podpisania umowy z bankiem.
